DNU de Milei: Qué implica la derogación de la Ley de Alquileres

En el marco del decreto dado a conocer este miércoles por el presidente Javier Milei a fin de “desregular la economía” uno de los ejes a los que se apuntó tiene que ver con la derogación total de la Ley Nacional de Alquileres, que había sido modificada en octubre pasado por el Congreso. Qué cambios traerá esta decisión para los más de 10 millones de inquilinos en todo el país.

En términos concretos, la derogación de la normativa significa retroceder a plazos “acordados” por las partes o en su defecto a dos años de duración de los contratos, dejar de contar un plazos de referencia para la actualización del precio (podría actualizar por mes, quincena o semanal) así como la inexistencia de un índice oficial (podría tomarse la inflación, el dólar, los combustibles o lo que definan los propietarios). Además, tampoco habrá moneda de referencia por lo que podrán exigir pagos en dólares u otras monedas extranjeras, y se suma la carga de gastos extraordinarios en los bolsillos de inquilinos, el aumento de los depósitos requeridos y una mayor arbitrariedad en cuanto a las exigencias de garantías.

Frente a este panorama, agrupaciones de inquilinos señalaron que la desregulación genera un estado de “ley de la selva”. Además, profundiza situaciones que ya vienen registrándose vinculadas a la dolarización de la vivienda y la tierra, el incumplimiento de los plazos de la ley vigente, y mayor incertidumbre lo que lleva a condiciones para alquilar exorbitantes tanto en montos de ingresos como en pagos extra.

Más información

El acceso a un techo para vivir es una derecho que depende, cada vez más, de la posibilidad de alquilar. Al menos el 20% de la población, unas 10 millones de personas, depende de un alquiler en nuestro país.

Al respecto solo en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) el 50% de quienes alquilan lo hace sin contrato, el 60% tiene aumentos por fuera de la ley, el 32% de los hogares destina más de la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler y un 62% está endeudado, de acuerdo a datos de una encuesta realizada de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) y el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS).

El DNU publicado por el presidente Javier Milei apunta directamente contra la única normativa existente a nivel nacional. Al derogar su vigencia, da paso a un nuevo escenario que podría recrudecer la crisis habitacional y social de gran parte de la población bajo la justificación de que así “el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas”.

Entre los principales cambios se modifica la duración de los contratos hoy fijados a tres años para fijar que podrá durar lo que “ambas partes” elijan. Además, un aspecto central tiene que ver con que no se determinan los plazos para la actualización del precio del alquiler.

Sobre este último punto, organizaciones de inquilinos analizan que esto dará lugar a aumentos mensuales, quincenales e incluso semanales.

Ley de Alquileres. Es una reforma criminal que nos lleva a suspensiones de pago, desalojos y una guerra de todos contra todos.
No hay sociedad que se desarrolle en paz cuando nos lanzan a la boca de los leones.
Hoy salimos a las calles como ayer. pic.twitter.com/B4jqHw3XtZ

— Inquilinos Agrupados (@InquilinosAgrup) December 21, 2023

El decreto tampoco determina un índice de referencia para ajustar el valor del alquiler, ya que se indica que “será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres”. Es decir, que el valor de una propiedad podría subir según la evolución de la inflación, el tipo de cambio, los combustibles o la referencia que principalmente la parte propietaria considere oportuna.

Como si esto fuera poco, también se suma la posibilidad de que se exija a una familia que necesita alquilar garantías sin un marco de referencia que obligue a considerar opciones como las que fijaba la ley actual respecto de bienes inmuebles, recibos de sueldo, seguros bancarios, de hecho, crece la preocupación por la posibilidad de que se terminen por generalizar los seguro de caución, altamente costosos, como requisito obligatorio.

Ley de Alquileres. El presidente Milei informa en el punto 1 la derogación de la ley de alquileres. Además permite cobrar en dólares.
Será el único país del mundo donde no habrá marco regulatorio para alquilar vivienda.

— Inquilinos Agrupados (@InquilinosAgrup) December 21, 2023

De acuerdo a los cambios incluidos en el DNU libertario, los inquilinos deberán hacerse cargo de los gastos ordinarios y también de los extraordinarios que en general tienen que ver con arreglos edilicios u otras cuestiones que afectan al bien común así como del pago de impuestos que recaen sobre la vivienda, todo lo que corresponde por lo tanto a los dueños de la propiedad. Además ya no existirá obligación de registrar los contratos en AFIP, al tiempo que no se exigirá un domicilio electrónico que facilite la comunicación con propietarios, los que tampoco tendrán la obligación de avisar con suficiente antelación si renuevan o no el contrato del alquiler.